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五大指标创历史新低 楼市进入深度调整期

2017-11-30 22:14来源:中国产经新闻编辑:李如是作者:于淼

  楼市的“金九银十”在今年严重失色,辉煌不再。

  近日,房地产10月份的相关数据纷纷出炉,情况一片惨败。M2增速出现下降,个人按揭贷增速近3年首现负增长,房地产销售增速继续走弱,房企新开工动力不足,一线城市新房价格环比下降。

  这些数据的“一片惨败”不仅为楼市失色严重的“金九银十”作出了解释,也说明了曾经的辉煌早已不复存在。同时,也进一步暗示了房地产市场的寒冬已经到来。

  房地产市场无论是成交量、价格还是投资增速都在政策的影响继续下行,对此,住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌给出市场预判,2018年楼市或将整体下行,市场防大起大落,房企须护好资金链。

  M2增速下降

  中国人民银行日前公布数据显示,10月末,广义信贷(M2)余额为165.34万亿元,同比增长8.8%,当月新增人民币信贷6632亿元,社会融资规模增量为1.04万亿元,比9月减少7800亿元。

  30年以来,我国M2增速一直保持在10%~30%两位数的增速区间,今年10月末8.8%的增速创下历史新低。

  央行在此前发布的二季度中国货币政策执行报告中就指出,当前M2增速比过去低一些,需要全面客观认识。过去M2增速高于名义GDP增速较多,与住房等货币化密切相关,而目前住房商品化率已经很高,货币需求增长相应降低。同时,M2增速有所降低,正是加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套的合理反映。

  “对于M2等数据放缓的现象,实际上充分说明了一点,即金融市场的环境有收紧的趋势,类似收紧的趋势也要求各市场参与主体积极做好各类应对,尤其是地产行业周期性降温的风险是需要警惕的。预计后续从类似管控“灰犀牛”风险等角度看,依然会有收紧的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长,首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》记者采访时也预计,为了防范风险,信贷政策还会持续收紧。

  个人按揭贷增速近3年首现负增长

  信贷收紧及首付贷、消费贷严查严打之下,个人按揭贷款同比增速也出现了近3年来的首次下降。

  据国家统计局数据显示,1-10月份,房地产开发企业到位资金125941亿元,同比增长7.4%,增速比1~9月份回落0.6个百分点。其中,与房地产销售有关的定金及预收款38632亿元,同比增长14.8%;个人按揭贷款19586亿元,同比下降1%。

  有分析称,个人按揭贷款出现负增长是个重要信号。

  个人按揭贷款出现负增长,在严跃进看来,个人按揭贷款数据和两个因素有关。第一是住宅交易的节奏有所放缓,容易带来贷款数据的降温。第二是放款的节奏放缓,这个时候对于个人按揭贷款资金的回笼速度自然也会放缓。

  “从金融环境收紧的角度看,未来或有继续负增长的现象和可能。”严跃进预计。

  同时,赵秀池对此分析说,个人贷款出现负增长的原因,一方面是限贷升级,使符合贷款条件的人少了,得到的贷款额度也少了;另一方面,楼市低迷情况下,购房需求减少,也导致按揭贷款需求减少。

  她预计,未来如果信贷政策持续从严,房价得到抑制,贷款数额还将持续减少。

  房地产销售增速持续走弱

  商品房销售面积及销售额两项指标增速均已持续4个月出现下滑。

  国家统计局数据显示,今年1-10月,商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%,增速比1~9月份回落2.1个百分点;商品房销售额102990亿元,增长12.6%,增速回落2个百分点。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点(销售面积增长36.5%,销售额增长55.9%)相比,增速大幅收窄。

  其中,10月房地产销售面积为14248万平方米,销售额为11086亿元。环比分别下滑18%和20%。且销售面积是继9月之后,又一次出现同比下降。

  据悉,10月份以二线省会城市和大城市圈周边城市为代表的一批城市陆续加入限售行列,且限售解禁时间多为2至3年,有业内人士认为,对投资投机需求的打击更为直接,也会进一步影响房地产销售预期。

  交通银行高级分析师夏丹预计,年末商品房销售增速将会进一步走弱。

  然而,严跃进对此却持不同看法,他分析道,从当前房屋销售数据来看,实际上继续呈现了增幅收窄的态势,但很难出现同比下跌的态势,这和当前很多城市销售市场的数据表现活跃有关,尤其是三四线城市的数据。

  他预计,未来销售依然会比较好,尤其是去库存的政策大环境其实没有变。而且一些大城市销售数据会有继续上升的可能,尤其是预售证管控相对宽松的情况下更是如此。

  房企新开工动力不足

  经过8月的持平,9月的提升后,房地产投资增速在10月再度出现下滑。

  国家统计局数据显示,1-10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资61871亿元,增长9.9%,增速回落0.5个百分点。

  1-10月,房屋新开工面积同比增长5.6%,增速回落1.2个百分点;房屋施工面积同比增长2.9%,增速回落0.2个百分点。这一数据也反映了房企新开工动力不足。

  对于房企新开工动力不足的原因,赵秀池认为,一方面,房地产是人们生产生活的重要载体,随着生活水平的提高,随着城镇化进程的不断推进,住房刚性需求和改善性需求还大量存在,所以住宅投资还在不断增长;另一方面市场状况会影响房地产投资,楼市低迷下,房地产开发商信心不足,则会影响开发商新开工的动力。

  此外,“补库存的导向很明确,所以也会促使开发投资数据保持正增长。”严跃进表示,新开工动力不足,或和房企销售资金回笼速度放缓有关。所以这也是近期很多地方加大对住宅用地相关合同检查力度的原因。

  赵秀池还指出,一方面,房地产是人们生产生活的重要载体,随着生活水平的提高,随着城镇化进程的不断推进,住房刚性需求和改善性需求还大量存在,所以住宅投资还在不断增长;另一方面市场状况会影响房地产投资,楼市低迷下,房地产开发商信心不足,则会影响开发商新开工的动力。

  一线城市新房价格环比下降

  种种原因导致,一线城市房价出现拐点也就为期不远了。

  国家统计局数据显示,10月份,70个大中城市中15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落。北京、上海(楼盘)、无锡(楼盘)、郑州(楼盘)、合肥(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、福州(楼盘)、成都、深圳(楼盘)10个城市新建商品住宅价格同比下降;北京、广州(楼盘)、深圳、南京、郑州、武汉(楼盘)、厦门(楼盘)等14个城市新建商品住宅价格环比下降。

  这一数据在市场领域也得到印证,记者梳理发现,58同城、安居客、赶集网等信息平台的房产销售价格也出现了调整。

  作为楼市风向标的一线城市,深圳10月新建商品住宅价格同比下降3.3%,环比下降0.1%;北京新建商品住宅价格同比下降0.2%,环比下降0.2%;广州新建商品住宅价格环比下降0.2%。

  从二手房价格来看,北京已经连跌6个月,且仍是一线城市中降幅最大的(二手房价格环比下降0.5%),也是连续数月运行在下行通道的城市。四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。

  对此,赵秀池表示,在严厉的房地产调控政策下,房价略微有所回调,说明调控政策有效。预计年底各大城市都能实现房价环比不上涨的目标。未来几年在“房住不炒”的大背景下,房价会平稳运行。

  “未来房地产开发商要作为城市运营商,从新型城镇化、职住均衡角度、供求平衡角度,去规划、设计适销对路的多元化地产,既为人们提供住宅,也提供商业、工业等产业,教育、医疗等公共服务。”她补充道。

  此外,严跃进还表示,大城市预售证管控比较严厉,这个时候房价方面也会有降价的可能。当然从实际情况看,一些内容并没有真正反映到市场数据中,比如说各类违规收费等现象等。后续大城市关键要对各类产品投资策略做细分考虑,尤其是包括共有产权住房和租赁住房的投资等,而对于一手房市场来说,更要注意政策的严厉程度和市场周期。

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